Umowa rezerwacyjna – nowa ustawa deweloperska to rewolucja?

Umowa rezerwacyjna a nowa ustawa deweloperska – ten temat może zainteresować nabywców nowych mieszkań. Wspomniana umowa doczekała się bowiem regulacji. W kontekście umów związanych z nabyciem nowego mieszkania lub domu, najczęściej mówi się o umowie deweloperskiej oraz umowie przenoszącej własność lokum. Warto jednak pamiętać, że często podpisywana jest też umowa rezerwacyjna. Dzięki inicjatywie rządu oraz Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wspomniana umowa doczekała się uregulowania przez przepisy. Dlatego jeśli zawierana będzie umowa rezerwacyjna, nowa ustawa deweloperska zapewni większą ochronę klienta. Warto wyjaśnić na czym dokładnie polegają zmiany związane z nowymi przepisami. Nie można zapominać, że w przypadku niektórych inwestycji nowe reguły dotyczące umów rezerwacyjnych zaczną obowiązywać dopiero po pewnym czasie.

Zmiany dotyczące rezerwowania lokali i domów były konieczne

Pierwsza ustawa o ochronie praw nabywców domów i mieszkań z 2011 r. uregulowała wszystkie najważniejsze kwestie związane z umową deweloperską. Po dziesięciu latach, uchwalono kolejną ustawę o tej samej tematyce, która przewiduje wprowadzenie regulacji obejmujących m.in. umowę rezerwacyjną. Ustawodawca zdecydował się na takie posunięcie, ponieważ umowa o charakterze rezerwacyjnym dotychczas nie była objęta szczególnymi przepisami. W rezultacie deweloperzy czasem nadużywali swojej pozycji względem klientów (np. poprzez ustalanie wysokiej opłaty za rezerwację).

Umowa rezerwacyjna: nowa ustawa deweloperska ogranicza opłatę

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tj. nowa ustawa deweloperska) poświęca osobny rozdział umowie rezerwacyjnej. Zgodnie z nowymi przepisami, taka umowa nie jest obowiązkowa. Jeżeli strony zdecydują się na jej zawarcie, to wymagana będzie zwykła forma pisemna. Deweloper musi pamiętać, że wedle nowych przepisów prospekt informacyjny powinien zostać przekazany klientowi jeszcze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej. Prospekt musi być integralną częścią umowy rezerwacyjnej.

Kluczowe znaczenie dla klienta firmy deweloperskiej ma limit wysokości opłaty rezerwacyjnej. Taka opłata pobierana przez dewelopera jako wynagrodzenie za wycofanie lokum ze sprzedaży na określony czas, nie powinna wynosić więcej niż 1% ceny domu lub lokalu określonej wcześniej w prospekcie informacyjnym. Jeżeli zostanie zawarta umowa rezerwacyjna, nowa ustawa deweloperska wskazuje, że pobrana opłata w razie kontynuacji transakcji musi zostać zaliczona na poczet ceny mieszkania lub domu.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. informuje również w jakich sytuacjach deweloper powinien zwrócić opłatę rezerwacyjną. Jest to konieczne jeśli:

1. osoba rezerwująca nie uzyskała pozytywnej decyzji kredytowej
2. deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (tzn. nie wycofał lokalu lub domu z oferty)
3. inwestor dokonał zmian w prospekcie informacyjnym bez przekazania informacji klientowi
4. sprzedawca gotowego lokum nie usunął wad wskazanych w protokole odbioru, co skutkowało brakiem sprzedaży

Warto podkreślić, że w sytuacji określonej przez punkty numer 2 i 4, deweloper musi zwrócić 200% opłaty rezerwacyjnej.

Nie we wszystkich inwestycjach zmienione przepisy działają od razu

Nowe zasady dotyczące umowy rezerwacyjnej są bez wątpienia bardziej korzystne dla klientów firm deweloperskich. Warto jednak pamiętać, że w przypadku inwestycji, dla których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 roku, ustawodawca przewidział dwuletni okres przejściowy. W tym okresie nowe przepisy dotyczące np. umowy rezerwacyjnej nie będą stosowane. Prawnik może wyjaśnić, czy w przypadku danego domu lub mieszkania, którego może dotyczyć umowa rezerwacyjna, nowa ustawa deweloperska już obowiązuje.