Zakup mieszkania na rynku pierwotnym, a księga wieczysta. Co warto wiedzieć?
Księga wieczysta to urzędowy rejestr, prowadzony w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości. Znajdziemy w niej informacje na temat stanu właścicielskiego, dokładnego położenia, powierzchni, a także przeznaczenia i hipoteki. W przypadku kupna mieszkania od dewelopera mamy do czynienia z lokalem, który nie posiada jeszcze w pełni uporządkowanego stanu prawnego. Aby to zmienić, konieczne jest założenie księgi wieczystej.
Czy mieszkanie od dewelopera musi posiadać odrębną księgę wieczystą?
Nie każdy lokal mieszkalny musi posiadać księgę wieczystą. Obowiązek założenia księgi wieczystej istnieje w kilku przypadkach, tj. przy zakupie lokalu na kredyt oraz przy kupnie mieszkania od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. Po jej otrzymaniu zyskamy jednak pewność dotyczącą stanu prawnego nieruchomości. Co więcej, ułatwi ona również jej ewentualną sprzedaż w przyszłości. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, należy dokładnie sprawdzić jego stan prawny. Zdarza się często, że deweloper zaciąga kredyt hipoteczny, którego zabezpieczenie stanowi działka. Po wybudowaniu na niej budynku on również wchodzi w skład zabezpieczenia kredytu. Może się więc okazać, że zakupione przez nas mieszkanie jest obciążone zobowiązaniem wobec banku. W tej sytuacji dobrze jest powołać się na ustawę deweloperską, która chroni nabywcę i zobowiązuje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Co to oznacza? Otóż przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera w Szczecinie możemy domagać się od niego bez obciążeniowego wyodrębnienia lokalu, jako nowej nieruchomości. Po otrzymaniu zgody od banku na wyodrębnienie lokalu z całej nieruchomości możemy założyć dla niego osobną księgę wieczystą.
Kto składa wniosek o założenie księgi wieczystej i jak wygląda cały proces?
Wniosek o założenie księgi wieczystej dla nowego mieszkania najczęściej składa notariusz, który potwierdza zawarcie umowy kupna-sprzedaży. Oprócz niego, z takim wnioskiem może wystąpić:
- właściciel nieruchomości,
- wierzyciel, gdy przysługujące mu prawo powinno zostać zapisane w dokumencie,
- osoba posiadająca ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, np. prawo służebności mieszkalnej,
- właściwa państwowa jednostka administracyjna, jeśli nieruchomość stanowi przedmiot wieczystego użytkowania państwa,
- osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Założenie księgi wieczystej to proces, z którym bez problemu poradzimy sobie także samodzielnie. Wystarczy wypełnić formularz KW-ZAL i złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Wymagane są w nim takie informacje, jak np. położenie lokalu, sposób korzystania z niego, określenie właściciela czy wskazanie ewentualnych obciążeń. Do wypełnionego wniosku należy dołączyć wypis i wyrys z rejestru gruntów lub kartoteki budynków, dokument, który poświadcza nasze prawo własności, np. akt notarialny, formularz KW-ZAD (jeśli mieszkanie będzie stanowić zabezpieczenie kredytu), formularz KW-WU (jeśli nieruchomość posiada więcej niż jednego właściciela), oraz formularz KW-PP, gdy wniosek składany jest przez pełnomocnika.
„Wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki może nastąpić nie wcześniej, niż po podpisaniu umowy przeniesienia własności nieruchomości” – dodaje specjalista z Gryf Development ze Szczecina, który jest deweloperem oferującym komfortowe mieszkania bez pośredników.
Założenie księgi wieczystej wymaga także zapłacenia jednorazowej opłaty w wysokości 60 złotych. Wpis dotyczący prawa własności lub użytkowania wieczystego, to dodatkowo 200 złotych. Tyle samo kosztuje dodanie informacji o tym, że nieruchomość jest obciążona hipoteką. O ile obowiązek złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej oraz ujawnienie prawa własności, leży po stronie notariusza, o tyle w kwestii wpisu hipoteki mamy wybór. Możemy zrobić to samodzielnie lub poprosić notariusza, aby to on złożył w sądzie odpowiedni wniosek. Niezależnie od wyboru, pamiętajmy, że będziemy potrzebować do tego odpowiednich oświadczeń z banku, który udzielił nam kredytu.